一、《公告》的出臺背景

為進一步規(guī)范全?。ú缓瑢幉?，下同）土地增值稅征收管理，促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局在充分調(diào)研和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合浙江實際，制定《國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（以下簡稱《公告》）。

二、《公告》的主要內(nèi)容

（一）關(guān)于土地增值稅預(yù)征

一是明確預(yù)繳土地增值稅計算方法?！豆妗芬?guī)定采取預(yù)收款方式或非預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，分別按照“（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率”和“銷售收入÷（1+增值稅適用稅率或者征收率）×土地增值稅預(yù)征率”方法計算預(yù)繳土地增值稅，便于納稅人準確計算申報。預(yù)收款與非預(yù)收款兩種計稅方式的適用情形，不簡單等同于是否現(xiàn)房銷售，應(yīng)當根據(jù)增值稅是否需要預(yù)繳進行判斷，如增值稅需要預(yù)繳，則適用第一種計稅方式；如增值稅無需預(yù)繳，則適用第二種計稅方式。

二是簡化清算受理后土地增值稅申報方式。為進一步壓減納稅人申報和繳稅次數(shù)，提升納稅便利化水平，《公告》明確：一是納稅人自清算受理所在季度的季初起，不再預(yù)繳土地增值稅。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的A項目符合清算條件，并于2025年1月15日收到《土地增值稅清算受理通知書》，則納稅人從2025年1月1日起取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入不再預(yù)繳土地增值稅；二是清算受理所在季度的季初至清算審核結(jié)束期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在清算審核結(jié)束后首個納稅期限內(nèi)，按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報土地增值稅。例如，主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)審核后，甲企業(yè)于2025年3月15日收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，則甲企業(yè)應(yīng)在2025年4月征期內(nèi)按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報2025年1月1日至3月31日期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；如甲企業(yè)于2025年4月5日收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，則甲企業(yè)應(yīng)在2025年7月征期內(nèi)按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報2025年1月1日至2025年6月30日期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）關(guān)于土地增值稅清算審核

一是統(tǒng)一清算單位房地產(chǎn)類型劃分?！豆妗芬?guī)定了對同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額、增值率，即將全省分類型清算方法統(tǒng)一為“二分法”，分為普通標準住宅和除普通標準住宅以外的其他類型房地產(chǎn)。同時考慮政策平穩(wěn)過渡，從有利于納稅人的角度出發(fā)，在《公告》發(fā)布之日前，已收到《土地增值稅清算受理通知書》，但未收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》的項目，納稅人可以選擇按本規(guī)定執(zhí)行，也可按原清算受理時的方法執(zhí)行。

二是明確與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的扣除方法?！豆妗访鞔_了不能按清算單位或房地產(chǎn)類型準確歸集時稅金的扣除方法，先按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除，如仍無法準確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應(yīng)稅收入的占比計算分攤，在同一清算單位內(nèi)不同房產(chǎn)類型之間按各房產(chǎn)類型應(yīng)稅收入的占比計算分攤。

三是明確申請調(diào)整清算稅額情形。為確保稅收的公平與合理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，《公告》明確了申請調(diào)整重新計算土地增值稅清算稅額相關(guān)事項：

1.適用項目。須為自本《公告》發(fā)布之日起發(fā)出《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》的項目。

2.申請時限。須在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》之日起36個月內(nèi)提出書面申請。

3.適用情形。共兩類，一類是清算時已支付可扣除款項但未取得合法有效憑證，在清算后取得的。另一類是清算時未支付可扣除款項，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的，包括兩種情形：清算前未支付，且未取得合法有效憑證的，在清算后支付并取得合法有效憑證的；清算前未支付，但已取得合法有效憑證的，在清算后支付的。

4.申請程序。應(yīng)當在清算審核期間出具專項報告，并報送主管稅務(wù)機關(guān)確認。未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認的，后續(xù)不予受理調(diào)整申請。

5.調(diào)整次數(shù)。對同一個清算單位申請調(diào)整清算稅額只允許一次。

6.審核時限。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人書面申請之日起90日內(nèi)完成調(diào)整審核。

7.分攤方法。調(diào)整清算稅額時，不得改變原清算單位、征收方式和成本費用分攤方法。

8.尾盤處理。經(jīng)清算稅額調(diào)整的項目，其自首次清算審核結(jié)束和調(diào)整審核結(jié)束期間已發(fā)生的尾盤申報稅額允許同步調(diào)整。

9.補退稅額。調(diào)整涉及補、退稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

三、《公告》的施行日期

《公告》自發(fā)布之日起施行?！墩憬〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告》（2015年第8號）第一條第二項第3目規(guī)定同時廢止。

四、解讀單位及解讀人

解讀單位：國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局；

解讀人：林潔；

聯(lián)系電話：0571-87668783。